澳洲房产贷款问题

深度分析Westpac Guoup(重大银行政策改变）带来的影响

Westpac Group包括旗下的Westpac,St George, Bank of Melbourne, Bank of SA。最近的政策改变，简单看来，是把针对单一的住宅项目贷款总比例调整至20%，但其实这一改变会让澳洲地产市场在某种程度上发生重大的改变。


1. 比例调整

原先Westpac旗下的四家银行，针对单一的住宅项目贷款比例是Westpac 25-30%, St George 30%, Bank ofMelbourne 25%, Bank of SA 30%, 但是现在政策改为四家银行针对具体某一个住宅项目的贷款比例总共为20%。也就是说，如果客户在物业交付前，比如一至两个月去做贷款，完成预批，但是最后 交付时可能他已经排在这20%比例之外，导致最中国的贷款不能完成。而众所周知海外人士目前最普遍的贷款银行选择是Westpac和St George，这就导致了某些针对海外人士投资的楼盘，原来的贷款规则以及比例都会发生重大的改变。

另外，对于开发商来说，如果预购拖延时间过长，或者完全不参与到客户之后的贷款业务管理，那么在新开发的项目在预售 一定的时间后可能会出现海外买家不能购买的现象。因为之前已经做好了预批的买家，包括居民和非本地居民，已占据了Westpac 20%的名额，从而最终导致针对海外人士购买的尾盘会出现各种贷款的问题。


2. 贷款材料

现在Westpac接受的个人工资表或者雇主信都需要有三个月的银行流水单做支持，以前只是针对部分客户有此要求， 但现在已全部改为三个月的银行流水单。这对于某些海外买家，尤其是中国买家（在海外并没有真实工资收入的客户）来说，将是一个巨大的挑战。并且，对于一些 准现房的买家，如果没有真实的海外收入，三个月的流水单也将会使得大批现金收入的买家被拒之门外。


3. 预批等于全批标准
Westpac新政策对于客户预批的标准和审核将与全批保持一致。也就是说客户在做预批的时候需要提供购买的物业合同，对于想先证明自己购买力再去选房子的海外买家，将是一个重大的挑战。



 预计未来会发生的改变

1）开发商会在销售楼盘预售阶段变得尤为谨慎，由于目前澳洲主要城市的热点楼盘都聚集着大量海外买家，这会导致部分开发商选择和贷款公司、中介公司一起协 作，保证预批的客户可以进入Westpac 20%的名单。并通过其他银行，比如Bank of China、HSBC 等，保证客户在合同交换之时已经得到银行的贷款批准。换言之，开发商的预售价格等信息需要更多的部门参与进去，以确保海外买家在物业交付时不会出现大范围 得不到贷款的局面。

2）有经验的贷款公司以及物业中介公司将会得到客户更多的青睐。而对于缺乏经验，以及对市场信息不敏感、如雨后春笋般成立的贷款和中介公司，这将会是一个重大的打击。

3）新政策并没有限制已经有物业的所有者。已经拥有一套以上物业的海外投资客，可以通过把旧房以及新买的期房绑定的形式，继续贷款，并且不在这20%的比 例之内。这会导致一个局面，有房产的海外投资客可以继续投资，而新来到澳洲的海外投资客将面临壁垒。笔者认为，由于澳洲本身缺房的局面以及房屋空缺率的不 断上升，这项改变不管是银行对于市场过热的一个简单调整，还是只是各种调整的开始，澳洲房产的热度以及开发强度都不会因此而发生改变，相信政府以及民间很 快会在各项政策上重新做出一些结构上的调整。



最新政策：海外收入必须提供三个月的 salary crediting
西太平洋银行从即日起对向非永居人士以及海外收入核查政策执行重大变更，对于所有销售海外房产人士都有重大影响:
根据新政 ：

·         海外人士的工资收入必须提供三个月银行工资入账记录来核对。提供三个月账单大大增加对海外收入的核查严厉度。

·         海外收入在转换成相应澳洲收入时，必须打8折。也就是赚100元，只有80元可以用作贷款还款能力的计算，较大影响了每人的借款能力。

·         必须提供自有资金（20%加印花税）的银行存款记录（以前不需要）。银行存款原则上需要在贷款申请人的名下。如果孩子买房贷款，父母必须提早把钱转到孩子的名下。

1.  海外人士及无收入人士如何贷款。（下面有详细解答）
2.  澳洲买房贷款重要流程 。（下面有详细解答）
3.  首次置业者需要准备和注意事项 （下面有详细解答）
4.  澳洲买房基本知识对冲帐户的好处诀窍 （下面有详细解答）
5.  澳洲买地建房流程及收费图（下面有详细解答）
6.  澳洲买房税收杂费明细（下面有详细解答）
7.  澳洲六种房屋产权证种类介绍（下面有详细解答）
8.  澳洲房产三种Titles
9.  什么是负扣税Negative Gearing?



1.  澳洲买房贷款重要流程

很多人买房不知道如何下手，不知道以自己现在的情况是否能贷到款。所以我大至说一下澳洲买房的流程以供大家有个参考：

1. 首先，要找到资深的、认真的贷款顾问为你量身打造适合自身情况的贷款计划。(所以请尽量找大公司帮助您,因为银行其实有会因为贷款BROKER的专业程度和良好信用去决定批复贷款的时间先后)
2. 根据自己心中的买房价格做个预批（保护自己，万一交了订金，贷款下不来就损失了。）
3. 预批下来后开始看房（中介一般会要求交个小额订金，一般是房款的0.025%）
4. 在这个同时赶紧找专业律师帮你看合同（发现问题马上解决，或者不买,可以做个Strata report or Building inspection or white ants,flood etc）
5. 一般会有个5-10天的冷静期（这就是给你时间考察所有的问题，有经验的贷款顾问broker和律师都会告诉你应该怎么做）
6. Valuation(估价)
7. 确定后做预批转全批的贷款
8. 交订金，全部房款的10%（包括你之前交的小定）
9. 等待签署贷款合同
10. 等待交房

另一种情况就是直接参加拍卖，这种是需要你马上付10%大定的，所以在参加拍卖前一定为自己先做个预批，以保护自己的订金不至于泡汤。所以这里的两个人一定要找好，一个是律师一个是贷款顾问，律师帮你看房子及合同的问题，贷款顾问帮你把关贷款问题。

以上就是买房做贷款的基本流程了，一般照着这样做是不太会吃大亏的。澳洲这点很好，专业的事找专业的人就可以解决了。


 (请尽量在准备买房前咨询我们,这样才可以帮助您减少很多不必要损失,最直接的损失很可能就是你的大定(大定是指买房后首先交的10%的定金,很多客户事先不问清楚自己的贷款就定了房子,以至于最后贷款下不来,中介是不会退大定的)谢谢)




2. 首次置业者需要准备和注意事项

 首先，根据每个购房者不同的情况，可能会产生以下费用。

贷款申请费（针对部分银行产品）、政府收缴的贷款的注册费、 银行对物业的估价费、贷款保险费（如果超过贷款比率90％）  房屋买卖交易的印花税以及律师费。

其次，在买房之前咨询持牌的售房中介、律师、信贷经理。尤其要根据您的现金存款、收入等情况，找到贷款经理为您量身订做出合理的贷款申请计划。买房之前一定要做好贷款预批做到心中有数。购买期房、楼花您也要立即咨询信贷经理，以便购买到您心仪的物业。

然后，做贷款银行会考虑您的一下情况例如：银行存款记录；信用卡记录 ；贷款记录；信用记录以及收入历史等等。

最后，如果购买旧房，您交定金钱一定要做好物业报告。如果是未交易过的新房、楼花您需要详细了解开发商、承建商的咨询。还有首次置业者的补助要根据购买物业情况而定。



3. 澳洲买房基本知识对冲帐户的好处诀窍

对冲账户英文叫OFFSET ACCOUNT, 在国内有个相同的产品叫存贷通。

对冲账户OFFSET ACCOUNT的作用: 
贷款下来后银行会给你一个贷款账户，如果你贷款30万，贷款账户的BALANCE就是 -30万。 如果你开一个对冲账户（性质和存款账户一样，没有管理费） 然后你在对冲账户里放10万，那你要付的利息其实就是30-10万=20万的利息，比如第二天你又放里20万进对冲账户，那你需要付的就是30万-30 万=0的利息也就是没有利息了。对冲账户是按日计息（因为每天对冲账户里的金额可能不一样）结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付，每2个星期付和 按月付，要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。
所以其实对冲账户和存款账户的性质一样，可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。
 

 OFFEST ACCOUNT的好处主要有3点:

1.  最大程度上来节省利息
你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。
2. 资金的最大自由化
因为OFFSET ACCOUNT 能随时自由的存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，可以使你的资 金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投 资和生意，因为他能增加您的CASH FLOW.
 3.潜在的税务利益
澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候，你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话，你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。

当然所有事物都有优点和缺点，OFFSET ACCOUNT也不例外，他的缺点就是要付年费，年费每家银行不一样，从180-395不等，但是在同意个PACKAGE里面不管有多少个贷款，年费只要 交一次，简单点就是说不管你买1个房子还是4,5个，只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。而且付了年费就不用付贷款申请费了，一般贷款申请费为 500-600不等。



4.  澳洲买地建房流程

常见问题解答：
 
1.  中国公民可以在澳大利亚买房吗？
可以，但是仅限于期房和从开发商手中的样板房，也就是说不能购买二手房。
 
2.  外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗？
都可以，也可以转卖，但其他中国买家就不能向你购买该房产了。
 
3.  相比二手房或现成的房子，期房有什么优势吗？
有。
· 节省印花税：印花税是在以买卖合同生效当天的房屋或土地价格为基础征收的。如果那时土地上还没有建房，则只征收土地价格的印花税。相比二手房的印花税，期房的低很多。
· 减税：房屋贬值是可以计为费用从而达到减税的目的的。相比二手房，新建的投资房房折旧高很多（会计意义）。所能减的税也多很多，而且里面的固定配套设施也都能折旧。
· 购买价格低：开发商为求资金回笼，通常都会希望所开发的房屋早早的卖出去，所以价格通常比较低，但随着开发片区新建房屋数量越来越少，后来者一般都会比第一批购房者的价格高。
· 房屋设计和装修的选择：因为可以和开发商协商，所以期房允许购房者对房屋的设计和装修提出修改，使之更个性化。

4.  中国公民可以在澳大利亚国内银行贷房贷吗？
可以，房贷的条件和澳大利亚公民的一样。理论最高值80%，通常在60-70%左右。
 
5.  建房初期我的资金压力较大，有什么方式可以暂时少还点吗？
有，银行均有每月“只换利息，不还本金”的还款方式，每5年需续一次，这样可大大缓解还款压力。
 
6.  如果我的房子还在还贷期，我想把房子卖掉，房贷怎么办？
在澳大利亚，不管是现房还是期房，房贷按揭都是可以转的。
 
7.  在澳大利亚购地建房的流程是怎样的呢？
请参考我们的“购地建房流程”
 
8.  Section 32是什么？
是一个法律文件，是房地产的卖方向有意向买方提供的一个文件。其内容包括房屋产权细节、卖方资料、房贷细节、规划信息等相关信息。强烈建议买家在购买合同上签字之前，索取并仔细阅读Section 32，再做购买决定。
 
9.  我已经签了合同了，但我不想买这个房产了，我可以撤销合同吗？
在购买者在合同上签字后的五个工作日之内，购买者可以终止合同。这五天叫“冷静期”。
 
10.如何交付？
开发商和买方指定各自的律师，和放贷金融机构在指定的地点见面（通常是放贷者的办公室），交换文件和支票。当在场所有人都对交付结果满意，交付就完成了。最后买卖双方都会得到交付结束的消息，而房屋中介也会交付钥匙。

11.是否有产权证书
有澳洲政府审鉴的地契以及产权证
 
12.一次性付清全款可否打折
不行，开发商推出的新楼盘都是明码标价无折扣销售。销售代理如擅自修改价格，其执照将被吊销，并处重罚。
 
13.可以多人拥有产权吗？
可以，但须在制定合同前提出，律师会负责办理，并会明确拥有比例。
 
14.投资的房子出租容易吗？
澳洲房屋租赁市场非常成熟规范，相关法律齐全，从业人员专业素质高。住宅空置率极低（2%-5%），租赁风险小。
 
15.投资者不在澳洲，谁负责出租房的维护？
有房屋中介安排专业人员修理。
 
16.可以由子女继承地产吗？
法律规定是可以的，且没有遗产税，也就是说可以一直留给后代。



5. 澳洲买房税收杂费明细

近年来，海外人士在澳大利亚买房的热点城市主要是悉尼、墨尔本和布里斯班。

澳大利亚各州购房收取的税费项目大致相同，但是根据各州的政策，税费的支付比例可能又有所区别。

以下内容是针对悉尼购房各项税费的说明，当然，这些费用仅供参考。下面的各种杂费价格服务费等是根据2014年1月份的大概均价提供数据参考：


作为海外人士，首先要确认自己是否能在海外买房，澳大利亚是一个移民城市，今年来对海外购房条件的限制越来越少，如果不需要办移民，满足以下两个条件的海外人士都可以在澳大利亚购房：年满18岁、有购买能力。

（另外，再次声明，澳洲买房和移民之间没有直接的联系，不是在澳洲买房就可以直接移民，买房也不是澳洲移民评估的条件，因此海外投资者请不要受其它房产中介的忽悠和误导）

不过也有一些限制，澳大利亚领事馆表示，"在悉尼所在的新南威尔士州，海外非移民人士只能购买澳洲新房，不能购买二手房。"

根据以往的经验及主要买家来看，国内的海外房产投资服务机构主要有三类，一类是澳洲本土的地产投资服务中介，一般信 誉较好，而且能掌握更全面的第一手房产信息，第二是国外开发商在国内设立的销售服务公司，买房人要注意查询开发商背景；另一类是海外投资服务中介，验证中 介服务机构的资质，可到当地主管部门官网查询。

"首付100万元买悉尼市中心两居。"据澳洲当地专业房产顾问介绍，在悉尼市区买一个套内面积80平米左右的两居期房，总价70万-80万澳元，折合人民币约450万元。需准备两成-三成首付，90万元人民币，加上各种税费约100万元人民币。

澳大利亚的支柱产业是教育、旅游和矿产出口，出口国主要是中国和日本。多年来，经济增长平稳。根据近50年的澳洲当地统计数据显示，澳洲房产增值有"七年翻一番"的说法。

据了解，在悉尼，每套公寓每年需向政府缴约1000-1200澳元的市政费，向物业公司缴约2500澳元的物业费（仅限公寓房，独立屋没有物业费，不同公寓房提供的设施不同，物业管理费也会不同，根据具体房屋情况有浮动）。

澳大利亚没有房产税，自住房屋卖出不需要缴纳增值税，投资房屋若在一年以内卖出，增值税仅为增值部分的50%,一年以上卖出可减免到增值部分的25%.若房屋出租，需向代理中介公司缴纳的服务费为年租金的6%-7%.



购房流程：

　　悉尼买房流程不复杂，买房需要有律师全程陪同，可以减免很多不必要的麻烦，而且受法律保护，保险安全！

·         首先，买房人从代理中介处看中房屋后，需支付35000元人民币的留房诚意金DEPOSIT（一般5000澳币到1万澳币不等），诚意金在首付之后会归还。

·         接着，请律师全程负责买房事宜，律师费1000-1500澳元，约6400-9500元人民币。

·         在律师陪同下，签购房合同，付10%的首付款。这部分首付款先支付到第三方监管账户，房款的利息属于业主，开发商交房前是不能拿到首付款。

·         在交房前（如果楼花，就是房屋建好前）的2-3个月内，买房人准备贷款材料，办理贷款手续，海外人士可贷额度为房款总价的70%左右，需向贷款机构支付评估费、检查费等（500-700澳元左右）。

·         交房时，律师跟随验房，审核通过后，再交尾款。

·         此时，之前监管账户中的首付和尾款一并交由开发商，买卖合同正式生效。

·         贷款未还清前，房产证在银行手里，个人最多拥有一份复印件。

·         全款付清后，才会有原件。

·         贷款部分，可通过租金还贷。

在悉尼，一套房子的租金可以还清至少80-85%的月供。"其实买这个房子只要准备100多万元人民币就可以拿下，余下部分租金可以COVER。"专业顾问介绍说。


费用明细：

和国内买房一样，在澳洲购房时，除了需要缴纳房费，在办理购房手续时，还有各项税费需要缴纳，包括过户律师费、贷款 机构费用、房屋结构检查费、印花税、房东保险费、房屋及财产保险费、市容建设费用、搬家费和地产代理费等。整个购房过程中，大约有9种费用需要购房人考虑 在内。

以购买澳洲35万澳币的房产为例，首先需要购房人考虑的是过户律师费。和国内购房不同，在澳洲购房，绝大多数情况下，都需要聘请律师办理相关手续，律师费在800-1000澳币不等。

其次，由于澳洲各州的法律不同，因此印花税的征收也有差异，根据房价有所变动，部分州还有印花税优惠或者减免政策的帮助。以NSW省(悉尼所在省)为例，总价35万澳币的房子，印花税约为1.2万澳币。

再次，房主需要定期交给区委会COUNCIL的费用，通常会每季度收取。这费用内容包括市容维护、垃圾处理、水费和土地税。根据不同的区，收取的费用高低不等,一般400-500澳币一个季度。

另外，如果购房者在澳洲所购房屋为投资购房，建议购买房东保险。保护房东发生的一切意外，例如房客不交房租逃跑，或房客对房屋的毁坏等。

 除此之外，购房人在办理购房过户和贷款时，还会产生贷款机构费用、房屋结构检查费（400澳元左右）、房屋及财产保 险费（根据你房屋保险的价值，建筑结构保险大概1000澳元一年，财产价值3万8左右一年保险费大概1000-1200澳元不等）、搬家费（每小时 50-100澳元不等）和地产代理费（根据具体内容收费，例如租赁服务费5%-7% 的租金收入）。以这套35万澳币房子为例，9项税费的所有费用，约为1.9万澳币，约占房屋总价5.5%-6.5%%左右。
但如果房价越高，以澳洲悉尼房产目前平均/中价位为65万的房子，9项费用加起来约为3.5万澳币(印花税要2万5），也只占房屋总价的5%左右。

除了印花税外，其他费用不因房价的高低而起很大的波动，因此零细的杂费不可忽略，但也没有必要过度高估。




6. 澳洲六种房屋产权证种类介绍

澳洲的房屋类型多种多样，有别墅、联排别墅、公寓、酒店公寓、学生公寓等，产权证形式也颇复杂。下面就简单介绍几种产权证形式：

一、Sole Ownership（独立产权证）：产权证上只有一个人的名字，代表只有这个人拥有此物业的产权100％的份额。

二、Joint Tenancy（共有产权证）：产权证上有两个或者两个以上的人名，物业产权平均分配。比如某个产权证有夫妻两人的名字，那么夫妻两人共同拥有此物业产权，且平均的拥有此物业。当妻子过世后，妻子名下的产权将由丈夫继承。

三、Tenancy in common（联名产权证）：两个人或几个人购买一个物业，但是在产权证上明确标明每个人所占业权份额。如其中一人离世，他名下的产权留给他的继承人。

四、Tenancy in partnership（合作股份产权证）：多个人购买一个物业，在产权证上注明每个人所占此物业产权份额的多少，以及在解散时如何分配等详细情况，多用于购买写字楼。

五、Co－ownership（企业产权证）：以公司的名义购买物业，产权证上属的是公司的名字。如果公司不是在所购房产的国家注册的，那么此公司要提供营业执照等相关证明。

六、Trust and Family Trust（信托会和家庭信托会）：公司、个人或家庭财产的拥有者可将资产交由信托会管理。家庭信托会的具体运作方式是先制定一信托书（Trust Deed），规定信托会的指定收益人，然后将资产逐步转至信托会名下。从法律上来说，信托会的资产已经不再属于资产的原始拥有人了。通常这样做的目的是保 证家庭财产，避免遗产、婚前财产纠纷。



7，澳洲房产三种Titles

1、Torrens Title
Torrens Title简单说就是一整块分割好、独立的地皮，目前市面上大部分街道上的House都属于Torrens Title，同时也有部分Townhouse和duplex。这种地种的特点是独立地皮，业主需自行管理维修物业，也可申请改建或者重建物业。

2、Strata Title
Strata Title是一块Torrens Title的地皮上分割出来多块的地契，现在市面上大部分apartment和部分townhouse都属于Strata Title。这种地种的物业最大的特点是建筑物交给负责Strata的物业公司打理，业主每季度交相应的管理费，物业公司就会帮业主负责物业保安、清洁、 上保险、除虫除草等物业保养服务。

3、Community Title。
Commonnity Title是指所在房屋位于综合大型小区里面，小区里面的道路、花园及自然景观均归业主所有，当地council不再负责公共道路、花园的管理。因此在 Strata Title的基础上，Community Title的业主每年需要多交一个community fee来保证公共空间的清洁和维护。当然community title物业的特点是楼盘大公共空间多，配套的生活设施比较多。悉尼community title经典案例的楼盘有liberty Grove和Breakfast Point。


 资料来源：房屋贷款最权威知识贴：澳洲资深贷款顾问为你解决所有贷款问题