经济学家揭秘：澳洲房产市场是否存在泡沫？

澳洲房价飞涨发出红色警告，抬高的债务与收入比率也达到了让人流鼻血的水平，澳洲房地产繁荣似乎没有到尽头。

澳洲家庭债务已达到可支配收入的177 %,　而住宅物业价格也等同于4.3倍的年收入和28倍的年度租金。

随着澳洲人拥有住房的梦想越来越难以负担，澳洲最大的银行，联邦银行CBA的经济学家试图揭开刺激房价上涨的秘密。

这些是CBA提出的16个问题，将直接解读住宅物业市场的实情 ：

最新的房价趋势是？

住宅价格在去年明显加速增长：

截止到三月的过去一年里，房价上涨了10.7 %.

同期单元房价格上涨了9.6 %.

这两项数据都大于过去十年的增长幅度。

澳洲各地的价格趋势一致吗？

所有地区的住房价格都有上涨，但增长速度差异显着。

以下是各大城市在截止到今年三月的12个月里的年度增长百分比。

悉尼： 15.6 %

墨尔本： 11.6 %

布里斯本： 4.8 %

阿德莱德： 4.6 %

珀斯： 4.7 %

霍巴特： 0.9 %

堪培拉： 1.7 %

达尔文： 3.8 %

边远地区： 4.5 %

为什么房价会上涨？

像所有的市场一样，价格反映供求关系。但住房市场也有些不同。进入超市，在货架上的所有物品都可以出售。然而，在房产市场，能"流动"的部分是相当小的。

住宅存量的约4 %至6%,加上每年1.5 %至2.5%新建工程在市场交易，其余都被冻结。从供给/需求原理来看，有限的物业存量放大了价格的变化。

房屋是一种贵重物品。所以，承受能力对于价格也有相当的影响。极低的抵押贷款利率已经提高了住房负担能力，并促进了将住房的潜在需求转化为现实需求。

什么推动了需求？

需求主要受人口迅速增长的影响。出生率和净移民流入率的增加意味着人口增长处于40年来的高值。

偏向吸收技术移民的政策也提高了住房市场的需求。技术移民通常富有，他们的到来迅速提高了住房需求。

还有临时技术移民（ 457签证）和教育相关的群体。这些团体并不一定是永久的定居者，但当他们来到这里的时候，他们确实需要有住的地方。

什么推动了供给？

新的住宅供应量在最近几年每年略多于150,000套。在于采矿和基础建设的竞争中，熟练劳动力和材料的供给都很有限。

这样一来"需求"大于"供给" ,对于房产的过度需求便产生。这种过度需求已经存在了数年。因此，一个被压抑的或累计需求也早已存在。市场通过价格回应来这一需求/供给的不平衡。

投资者扭曲了市场吗？

投资者目前占了不寻常的住房活动的非常大的比例。该投资者以理性的方式超于到央行创造的环境中。央行通过提高流动性，推动利率为"紧急"级别应对金融危机。这种方法鼓励追求收益，提升风险偏好，推动了资产价格。

 

自我管理养老基金SMSF扭曲了市场吗？

自我管理养老基金SMSF对于地产的投机性需求加剧市场的供需不平衡。SMSF的交易总额并不大，但澳洲联储指出， SMSF代表了"过去不存在的潜在的物业投机性需求" .

 

外国投资者扭曲了市场吗？

对外国投资者的活动的调查。只有有限的和过时的信息可鉴用，这个数据来自外国投资审查委员会FIRB.数据显示在2012-2013年外国投资者交易量相当于0.1的住宅存量%或总销量的2.8% .

外国投资者的投资由于法律政策原因只针对新的住宅市场。因此，增加额外的供应和住宅建设也是一项政策期待的目标。

外国投资审查委员会的数据表面外资购房的的平均值为150万美元。所以大部分活动是在市场的顶端，是不太可能被过分影响本地的住房负担力。

贷款机构扭曲了市场吗？

监管机构定期提醒贷借双方需要保持谨慎。近期央行金融稳定评估，例如，认为"银行不去不必要地增加他们的风险偏好或放宽贷款标准，对于稳定金融市场是重要的" .

但有迹象贷款标准显着放缓。最低贷款额度Low doc loans占新增住房贷款微不足道的份额。具有高贷款与估值比率（ LVR）占贷款的份额目前还未明显提升。

住宅价格会继续上涨吗？

目前的房价的走势是不容置疑的。但也有一些自然的纠正机制在调节：

物价的上涨在削弱住房负担能力。自2013年8月没有出现过降息的消息，而业界转向讨论利率上升的可能性。日益恶化的承受能力会挫伤兴趣的潜在业主/住户。

房价不断上涨是减少租金收益率。一些租房者已转移到业主/住户。由于住宅建筑量继续，更多的供应将陆续入市。空置率上升和租金增长正在放缓。回报率较低会挫伤兴趣的潜在投资者。

是房市泡沫吗？

需要看看当前的价格走势。今日较高的价格跟随来的是明日价格的下跌。居住价格从2012年中低谷上涨了16%,但只高于（ 2010年底）的峰值的7%.

一个真正的房市泡沫，房价上涨的主要基于以下原因：住房信贷在一个相对较短的时期的增长;贷款标准的放宽;对于住宅的价格持续上涨的期望。

住房信贷量增速有所回升，但仍处于过去三十年的范围的低端。如前所述，也有贷款标准显着放缓的迹象。然而，预期的房价已经上涨。现有的有限数据，使评估这些期望困难。

但它是一个值得监测的趋势。

怎样扼杀房产繁荣？

我们遵循多年来的"黑盒子"的规则是基于抵押贷款利率和房价之间的连接。该"规则"是如果按揭利率上升20 %的话，通常无论房价如何的热都得窒碍。

20 %的按揭利率上升将使得按揭利率提高到每年7%左右。为了达到这个目标，需要RBA加息100个基点，现金利率至3.5% .

澳洲储备银行RBA惊讶吗？

澳洲联储并未对房价上涨感到惊讶。RBA肩负刺激房市活动的使命，房市价格的反应了这一点！住宅价格的上涨正是传导机制的一部分。

价格上涨提振了家庭财富和社会（积极）情绪。消费者的消费利益。物价上涨使新建筑更具吸引力（利率下调摆在首位原因之一），他们同样鼓励旧房翻新。

澳洲联储银行担心吗？

澳洲联储可能不会感到惊讶，价格都在上涨，但它看起来像我们正在接近一个舒适的门槛。澳大利亚央行行长史蒂文斯的讲话， 副行长 Lowe的点评和央行的金融稳定评估意见，都不一而同的警告借款人，房价可跌可升（也许这就是为什么央行正在出售Kirribilli的部分物业的原因！ ） .

行长史蒂文斯描述每年房价增长10%,按持续经营基准为"不受欢迎的" .

如果不出意外，房价已经到了的状况，进一步降息是不必要的和不可能的。两位数的价格增长，如此的边际收益率下，下一次利率变动趋于增息。

怎样让澳洲储备银行满意？

对家庭杠杆率，澳洲联储的顾虑是长期的。他们已经明确表示，他们不希望看到目前的政策设定推动家庭行为的转变，导致家庭提高杠杆作用。疲弱的收入增长意味着家庭债务/收入比率是一个相对稳定的时期后再度上升。少说过不利的一面是，债务：资产比率正在下降。

如果房价在增长于在同一时间（每年比如说5 %至6% ）保持一致，我们怀疑央行会很满意，在这种情况下价格/收入比保持不变。会导致债务对收入比率脱轨。

房屋估价重要吗？

房价/收入比也上升了。对于高估住房的恐惧是水涨船高。我们一贯坚持的观点一直认为，价格上涨/收入比率的显着部分反映在家庭偏好的转变并获得贷款的能力，以此改变/提升居住型住房是我们希望的。

持续的低通货膨胀率允许更低的利率，于是更多的家庭能够获得贷款。住房需求提升不会非常迅速的提升供应。房价提升额度相对于收入要显着是不可避免的。在住房偏好的转变反映出构建更大，更复杂的住房的愿望。计算估值的"房子"的部分是更高的结果。

 
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博主简介：Victor  Liu刘磊先生
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私人银行家认证课程(CPB)—海外房产投资讲师;
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澳大利亚Simonds(西蒙斯家建集团)首席房产投资策略分析师

澳洲土地税

对于土地税，每个周的征收起点和费率都有所不同：　

新南威尔士州土地税（悉尼所在的州）Rates and thresholds税率和起征点

Land tax is calculated on the combined value of all the taxable land you own above the land tax threshold. The rate of tax is $100 plus 1.6 per cent of the land value between the threshold and the premium rate threshold and 2 per cent thereafter.

土地税的计算是针对你拥有的所有的在起征点以上的土地价值。征税税率规定是：100澳元＋起征点后的溢价值１.6%以及2%。


If land is owned by a trustee of a special trust the land tax threshold does not apply and land tax will be charged at a flat rate of 1.6% of the taxable land value up to the premium threshold of $2,366,000 and then 2 per cent thereafter.

如果土地由特殊的委托人拥有，土地税起征点不适用，并且土地税将会按照1.6%的比例税率的土地应税额，达到2，366，000的溢价边缘以后，按照2%的比例


If the combined value of your land does not exceed the threshold, no land tax is payable.
 
如果你的土地总价值没有超过起征点，就不需要缴税


The land tax threshold for 2011 is $387,000.
 
2011年的起征额度是387000澳元


A premium land tax marginal rate of 2% applies on the total taxable land value above the premium threshold ($2,366,000).
 
土地总的溢价值超过2,366, 000，按照2%的边际税率征收.



昆士兰土地税 （布里斯本和黄金海岸所在的州）

一、税率：

1、个人的税率（除了在外业主和受托团体）

序号	应税额	税率
1	$0–$599,999	0
2	$600,000–$999,999	500$＋(实际应税额-6000)?%
3	$1,000,000–$2,999,999	4,500$＋(实际应税额-1,000,000)?.65%
4	$3,000,000–$4,999,999	3,750$＋(实际应税额-3,000,000)?.25%
5	≥$5,000,000	62,500$＋(实际应税额-5,000,000)?.75%

2、公司，受托人和在外业主的税率

序号	应税额	税率
1	$0–$349,999	0
2	$350,000–$2,249,999	1,450$＋(实际应税额-350,000)?.7%
3	$2,250,000–$4,999,999	33,750$＋(实际应税额-2,250,000)?.5%
4	≥$5,000,000	75,000$＋(实际应税额-5,000,000)?.0%

维州土地税 （墨尔本所在的州）

2009 & 2010 信托人附加税率
所有的应税土地价值	应交土地税
< $25,000	0
$25,000 to < $250,000	$82 ＋ 0.375% ?多于$25,000的总数
$250,000 to < $600,000	$926 ＋ 0.575% ?多于$250,000的总数
$600,000 to < $1,000,000	$2,938 ＋ 0.875% ?多于$600,000的总数
$1,000,000 to < $1,800,000	$6,438 ＋ 1.175% ?多于$1,000,000的总数
$1,800,000 to < $3,000,000	$15,838 ＋ 0.7614%*?多于$1,800,000的总数
≥$3,000,000	$24,975 ＋ 2.25% ?多于$3,000,000的总数

* The surcharge phases out for landholdings in excess of $1.8 million. For landholdings valued at or over $3 million, the surcharge is zero and the normal marginal rate applies.

附加部分针对持有超过180万澳元的土地。对于土地价值大于或等于300万，附加部分记为零，并且用于正常的边际税率。


最后告诉国内的投资者朋友们，投资海外，特别是澳大利亚，一定要先从专家那里获得投资资讯和更新的市场信息，才能让您的财富插上翅膀，越飞越高。


作者简介：Victor Liu 刘磊先生
中国外国专家局专家资质;
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《钱经》、《私享》杂志特约海外置业与投资专栏作者、特约评论员;
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澳大利亚Simonds(西蒙斯家建集团)首席房产投资策略分析师;新浪微博：Victor刘磊 ;

澳洲房产市场三大城市为何如此受宠？

1. 悉尼 Sydney

澳大利亚新南威尔士州首府，也是澳大利亚、大洋洲及南半球第一大城市和港口，世界公认十大最繁华的国际大都市之一。悉尼在澳大利亚国民经济中的地位举足轻 重，高度发达的服务业以及金融业是悉尼经济的主体。悉尼的国民生产总值约占全澳的30%,世界顶级跨国企业，金融机构的亚太区总部均设立在悉尼。

面积：12144.6平方公里

人口：458万

房价中值：68万澳元

房价走势：2014年第一季度增幅4.1%

房租收益率：独立房3.7%;单元房4.6%

悉尼是澳大利亚最大的集团与金融中心，也是南半球重要的金融中心。 同时是澳大利亚证券交易所、澳大利亚储备银行以及许多本国银行与澳大利亚集团的全国总部。与众多国际大都市一样，房价居高不下，平均房价68万澳元，较去 年同期增长了16.7%，过去十年内增长了3.2%。而由于土地价格的上涨，房屋供应量与刚性需求的矛盾，较低的空置率，低利率，低利息，宽松的移民政策，以及政府对地产行业的支持，未来悉尼房价还是会继续上涨。

2. 墨尔本 Melbourne

墨尔本是维多利亚州的首府，澳大利亚的第二大城市，繁华的国际大都市之一，城市的绿化面积高达40%.连续多年被联合国人居署评为最适合人类居住的城市。 其中，在2011、2012和2013年连续3年的宜居城市评比中，墨尔本均摘得桂冠。墨尔本有"澳大利亚文化之都"的美誉，是全澳的文化、工业中心。墨 尔本也是一个时尚之都，在服饰、艺术、音乐、电视制作、电影、舞蹈等潮流文化领域引领全澳，甚至在全球某些领域具备影响力。

面积：8831平方公里

人口：425万

房价中值：55.2万澳元

房价走势：2014年第一季度增幅1.6%

房租收益率：独立房3.3%;单元房4.2%

墨尔本市澳大利亚的工业重镇，以浓厚的文化气息、绿化、时装、美食、娱乐及体育活动而着称。加之其宜人的环境，也是众多投资者的热点之地，2014年平均 房价55.2万澳元，较去年同期增长了11.6%,过去十年增长了6%.据《先锋太阳报》报道，一份报告称，墨尔本房价在未来5年将每年增长3%至4%, 仍然是房产投资的理想之地。

3. 布里斯班 Brisbane

布里斯班是昆士兰州首府，澳大利亚第三大城市，全国最大海港。布里斯班位于布里斯班河下游两岸，市中心距河口25千米，北缘阳光海岸，南邻国际观光胜地黄 金海岸市，以得天独厚的地理条件、悠久丰富的历史文化、势头强劲的经济增长位列澳大利亚第三大都会，仅次于悉尼与墨尔本。

面积：2494平方公里

人口：112万

房价中值：45万澳元

房价走势：2014年第一季度增幅1.9%

房租收益率：独立房4.5%;单元房5.4%

布里斯班接近亚太地区，它与亚太地区的航空和海上的联系都具有极好的条件，里斯班因其地理位置而成为世界上一个飞速发展的地区之一。2014年平均房价 45 万澳元，较去年同期增长了6.7%,过去十年增长了6%。作为国际闻名的宜居城市，有未来之城之称的布里斯班，以良好的经济形势和投资环境，在经济发展上 有无限的可能性，加之开放亲和的环境，实为投资的理想之地。




资料来源：http://bbs.tigtag.com/thread-3311424-1-1.html

投资澳洲 时机已老？

国内限购限贷，海外置业最近成为了投资新宠！土地房产私有、永久产权、外国人可以贷款、近30年来每年平均增长7%、公寓租金年回报率7%，别墅则 是5%……听了这些数字,你是不是动心了？会不会想去澳大利亚投资房产？在澳大利亚投资买房真的如此美妙？其中有着怎样的风险？央视财经频道主持人沈竹和 著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。


澳洲真的是海外地产投资天堂吗？
其中有着怎样的风险？

据记者了解，2013年，澳大利亚来自中国的房产投资已经排在第三位，仅低于美国和新加坡两地，美国和新加坡的投资主要是基金公司和房产企业投入房地产开发，而中国的投资则是更多的来自个人和家庭，投资方式也更集中在直接购买新房上。

2013年，对于投身房地产行业不久的祁岳来说，无疑是赶上了一个好年头，公司在澳大利亚开发的两处楼盘，一处上半年竣工交付，一处下半年刚刚施工，但现在都已经卖完清盘。

祁 岳（澳大利亚B1集团董事长）：去年其实我们两个楼盘，第一个楼盘就是在悉尼西部的差不多我们82套房子就是全部都销售空了，而且大家也都入住了，那么在 新开盘的这个伯伍德项目的210套房子，实际上我们也是在差不多一个月之内就全部都售空了。我觉得2014年的房价还会增长在两位数以 上，15%到20%之间。

据澳大利亚房地产研究机构统计，2013年，悉尼房价上涨了14.5%，如果加上租金收益，全年的房产增值在20%左右，这使得悉尼的平均房价 已经超过了65.5万澳元，约合354万人民币，高居世界最贵房价榜单，尽管如此，悉尼房地产界和市场分析机构都认为，2014年，房价还将上涨。


张鸿：宽松的货币政策和移民政策的放松也助推了澳洲的房价
（《央视财经评论》评论员）

澳 大利亚是因为吸引的土豪太多，它自己这两年也产生土豪特别多。有数据显示2013年，他们的商业地产交易额又创了新高，增幅达到70%，本地 的机构投资人、本地土豪的投资额增幅百分之六十多。它现在又形成了种种洼地，这个洼地不是价格的洼地，比如说它的汇率在往下走，然后它宽松的货币政策，还 有就是最近几年澳大利亚的移民政策开始放松，它放松了移民资格以后，买房的人就开始多了，尤其是移民当中可能有很多也是土豪。

如 果你不是澳大利亚人，那你在当地只能买一手房，但是一手房里面可以有50%的卖给外来投资者，其实比例已经相当大了，然后外来的投资者在本地 也能贷款，他首套也有补贴。再有，他特别有意思的是，他在还款上和很多国家不一样，它有一定期限的，你只还息，不还本，所以这诞生了一个什么呢？我就查澳 大利亚很多中介的网站，你会发现一个叫以房养学。就是很多人去澳大利亚留学，然后中介就说，房子可以只还利息这几年，而且房子又能出租出去，又能赚点租 金，等你学上完了以后，你一算，好像自己上了几年学还赚了点。


马光远：整个澳大利亚的汇率在走低 这意味着房价还会往上走
（《央视财经评论》评论员）

事 实上澳大利亚这几年主要的一个支柱产业，就是矿产资源随着这几年全球经济处在低谷，对它的影响非常大，所以这几年经济的这种不是很景气，导致 它在整个货币政策上放的比较松，而且更主要的是什么呢？它也希望通过房地产来拉动经济，所以这几年事实上在发达经济体里面，澳大利亚的整体的房价相对比较 平稳，平稳的基础上一直是向上的，而且没有经历一个大的调整。因为所有国家的房地产市场都有一个特点，就是当你利息比较低，货币政策比较宽松的情况下，那 么不动产是一个投资保值的首选。再加上如果把它作为一个刺激经济的政策，那么效果会更加明显。我们现在看到整个澳大利亚的汇率在走低，这当然对整个澳大利 亚的房地产来讲，这种走低就意味着房价还会往上走。

事实上，比如说美国房地产是一个支柱产业，那么在欧洲的一些国家中也是支柱产业，但是像澳大利亚这样，经历了金融风暴以后，仍然保持房价很明显的上涨，在发达经济体里是比较少的，我想主要跟海外投资热潮有很大的关系。


张鸿：土地私有、无房产税和遗产税是吸引中国投资客的主要因素
（《央视财经评论》评论员）

房价反过来其实也某种程度上，现在已经开始影响澳大利亚的货币政策，比如说他们在讨论需不需要再降息的时候，可能会考虑房价现在已经涨的挺厉害 的了，是不是需要调控了。本地的一些地产商们担心的恰恰是未来如果美国经济复苏了，这些投资客们就跑到美国去了，那我们这里的房地产市场是不是又不保了？ 他们有这种担心。

澳大利亚其实和我们是差不多，比如现在在北京，你要是买大的townhouse，买起来总价按平米算好像不是特别贵，挺值的，但是未来你的出租 和出售都会有问题，都会很麻烦。如果你的公寓在市中心，又是在CBD，那就相对来说好出租、好卖一些，所以澳大利亚的公寓房就会相对来说，单价会贵一点。 澳大利亚有一个不同，土地是私有的，所以如果你买了一个别墅，你将拥有这块土地，这也是很多中介吸引海外投资者非常重要一点。如果你买了这个土地，那土地 就归你了。当然也什么没有70年产权。所以说如果你更看重一纸土地契约，那你就买别墅。

其实它吸引人的不光是靠利率这些，比如说它和其他发达国家有一个非常重要的不同，就是房产税，就是它持有环节是没有房产税的。比如说就可以以房 养学。当然，房子的维修、物业费等等要承担，但是持有成本不是特别高。还有一个，就是中国人可能特别看重的一点，澳大利亚没有遗产税。此外，他们有比较成 熟的法律保障，你做了房东以后，把房子出租出去，他也有相关的对出租房屋的法律保障。


马光远：货币政策是大家决定是否去该国投资房产的重要因素
（《央视财经评论》评论员）

其实主要看预期怎么样，比如说未来2014年，整个澳大利亚的经济形势如果不错。现在我们判断美国整体经济形势不错，但到澳大利亚我们来看，整 个发达经济体在2014年未来的预期出现了明显的一个分化，美国比较确定，那么欧洲能不能把这个底兜住往上走？现在还不好说。澳大利亚整体来看不好不坏， 也就是说既有悲观的因素，同时也认为这个经济坏也坏不到什么地方去，所以大家认为未来整个澳大利亚的货币政策变化的可能性不大，甚至还有可能再降息。

在这种情况下，整个发达经济体的货币政策，包括未来的经济走势发生分化的情况下，那么大家的海外投资也开始出现分化。比如说美国的房价很低，我 们就到那个地方去，但是如果说整个美国的经济形势很好，现在好像美国有些房子已经超过了危机以前了。在这种情况下，货币政策可能成为大家决定是不是到这个 国家投资的一个很重要的因素。


马光远：澳大利亚也分一线城市、二线城市 房价差别也较大
（《央视财经评论》评论员）

现 在我们谈澳大利亚的房产，最值得向大家提醒的是什么？澳大利亚也分一线城市、二线城市。我们现在谈到的这些所谓涨的很好的地方，主要在悉尼这些大城市，而 不是说所有的房地产都很怎么样。因为澳大利亚最主要的还是人少，你到一些城市去了以后非常漂亮，但是人不多。因为整个澳大利亚整体，无论是房 地产中介，还是房地产的统计，整个的基础制度建设非常好。比如说谈到房产的话，我们可能说的不是说悉尼的房产，而是应该更具体到悉尼哪个地方，甚至哪一套 房子的价值怎么样。我们现在看7%，这个针对性就很强，并不是说所有的都是7%。比如说你每天坐火车上班，在很远的地方，那里的房价跟悉尼市内的房价肯定 没法比。
 
因为我们有时候买房子，因为国内有很多陷阱，所以我们每个人把合同会研究的特别透，而且会成为一个专家。但事实上，因为澳大利亚整个房地产市场 很规范，每一个环节都有非常专业的中介机构来帮你做。比如说房产税的问题、遗产税的问题等等，这些事实上对很多国家来讲，影响到整个房地产市场。比如说在 英国，遗产税可能最后能达到40%，也就是到最后，这个房子如果是你的遗产，那40%就归政府了。所以我觉得要多了解一些常识，多做功课。


张鸿：去澳大利亚求学的年轻人助推了当地的租房需求
（《央视财经评论》评论员）

你如果找了好的中介，包括这种投资中介，做了很好的法律安排的话，基本上他们能承诺的投资回报率还是可以的。他保证承诺给你回报，然后他负责出 租出去，即使出租不出去，他也会给你固定的回报。那就基本说明，它在市中心一些比较好的地方，包括澳大利亚也有学区房，也有很多移民。它比加拿大好在哪儿 呢？就是去加拿大那求学的年轻人没有那么多，但是去澳大利亚求学的年轻人特别多，年轻人也助推了租房的需求。如果你买了一个好的小户型，出租相对来说没那 么难。

有一点要提醒大家的是，虽然说最近30年平均房价增长了7%，但它是有周期的，大概它的周期在7到12年一个 上涨周期，2004年以后，其实经过了一轮下跌，所以一些地产商，包括一些中介会告诉你，现在正是新的一轮上涨的开始。你也要小心，对房价的走势其实没有 人看得准，包括那些专业的中介。

再有，澳大利亚是个移民国家，移民国家的生活方式就是移民心态，就是他很可能是买个游轮，到处划着玩，但是他不买房，所以他本地的这些人也都是移民心态出来的，他的大多数人也都是租房，可能租一辈子。


马光远：目前澳大利亚房地产的市场周期在一个转折的时间点上
（《央视财经评论》评论员）

事实上在澳大利亚热点城市的热点房，租金非常高。比如说你租一个很小的房子，每个月租金可能两三千澳元，等于说你的收入是四五千的话，你的一大 半都拿去租房子了。所以很多人因为租金高，如果金融政策比较不错的话，那么他会去选择买房子。而且未来移民比较多的话，它整个租金的收益率本身比美国要 高。当然要看到房地产的周期，这个周期现在算下来已经在一个时间点上。

如果说明年整体经济，比如说中国经济，2014年我们确定的目标是要放弃没有效益，没有质量的增长速度，但是中国经济对澳大利亚的经济影响非常 大。也就是说，如果我们速度保持平稳的话，澳大利亚的铁矿石的需求不会太高。在这种情况下，我想低的货币政策可能还会持续，如果说它的大宗商品本身再出现下一轮的下探，还可能有降息的可能，那么如果降息的话，可能更会吸引新一轮的投资，但是这也意味着风险的逐渐到来。

如果我们到澳大利亚去买房，一方面当然要学好算各种帐，那么同时对未来整个经济，房地产的大周期应该有一个比较好的判断，当所有人到那个地方去买房的时候，一般意味着风险就会到来。


资料来源： http://jingji.cntv.cn/2014/01/24/VIDE1390492917750927.shtml

澳洲房产贷款问题

深度分析Westpac Guoup(重大银行政策改变）带来的影响

Westpac Group包括旗下的Westpac,St George, Bank of Melbourne, Bank of SA。最近的政策改变，简单看来，是把针对单一的住宅项目贷款总比例调整至20%，但其实这一改变会让澳洲地产市场在某种程度上发生重大的改变。


1. 比例调整

原先Westpac旗下的四家银行，针对单一的住宅项目贷款比例是Westpac 25-30%, St George 30%, Bank ofMelbourne 25%, Bank of SA 30%, 但是现在政策改为四家银行针对具体某一个住宅项目的贷款比例总共为20%。也就是说，如果客户在物业交付前，比如一至两个月去做贷款，完成预批，但是最后 交付时可能他已经排在这20%比例之外，导致最中国的贷款不能完成。而众所周知海外人士目前最普遍的贷款银行选择是Westpac和St George，这就导致了某些针对海外人士投资的楼盘，原来的贷款规则以及比例都会发生重大的改变。

另外，对于开发商来说，如果预购拖延时间过长，或者完全不参与到客户之后的贷款业务管理，那么在新开发的项目在预售 一定的时间后可能会出现海外买家不能购买的现象。因为之前已经做好了预批的买家，包括居民和非本地居民，已占据了Westpac 20%的名额，从而最终导致针对海外人士购买的尾盘会出现各种贷款的问题。


2. 贷款材料

现在Westpac接受的个人工资表或者雇主信都需要有三个月的银行流水单做支持，以前只是针对部分客户有此要求， 但现在已全部改为三个月的银行流水单。这对于某些海外买家，尤其是中国买家（在海外并没有真实工资收入的客户）来说，将是一个巨大的挑战。并且，对于一些 准现房的买家，如果没有真实的海外收入，三个月的流水单也将会使得大批现金收入的买家被拒之门外。


3. 预批等于全批标准
Westpac新政策对于客户预批的标准和审核将与全批保持一致。也就是说客户在做预批的时候需要提供购买的物业合同，对于想先证明自己购买力再去选房子的海外买家，将是一个重大的挑战。



 预计未来会发生的改变

1）开发商会在销售楼盘预售阶段变得尤为谨慎，由于目前澳洲主要城市的热点楼盘都聚集着大量海外买家，这会导致部分开发商选择和贷款公司、中介公司一起协 作，保证预批的客户可以进入Westpac 20%的名单。并通过其他银行，比如Bank of China、HSBC 等，保证客户在合同交换之时已经得到银行的贷款批准。换言之，开发商的预售价格等信息需要更多的部门参与进去，以确保海外买家在物业交付时不会出现大范围 得不到贷款的局面。

2）有经验的贷款公司以及物业中介公司将会得到客户更多的青睐。而对于缺乏经验，以及对市场信息不敏感、如雨后春笋般成立的贷款和中介公司，这将会是一个重大的打击。

3）新政策并没有限制已经有物业的所有者。已经拥有一套以上物业的海外投资客，可以通过把旧房以及新买的期房绑定的形式，继续贷款，并且不在这20%的比 例之内。这会导致一个局面，有房产的海外投资客可以继续投资，而新来到澳洲的海外投资客将面临壁垒。笔者认为，由于澳洲本身缺房的局面以及房屋空缺率的不 断上升，这项改变不管是银行对于市场过热的一个简单调整，还是只是各种调整的开始，澳洲房产的热度以及开发强度都不会因此而发生改变，相信政府以及民间很 快会在各项政策上重新做出一些结构上的调整。



最新政策：海外收入必须提供三个月的 salary crediting
西太平洋银行从即日起对向非永居人士以及海外收入核查政策执行重大变更，对于所有销售海外房产人士都有重大影响:
根据新政 ：

·         海外人士的工资收入必须提供三个月银行工资入账记录来核对。提供三个月账单大大增加对海外收入的核查严厉度。

·         海外收入在转换成相应澳洲收入时，必须打8折。也就是赚100元，只有80元可以用作贷款还款能力的计算，较大影响了每人的借款能力。

·         必须提供自有资金（20%加印花税）的银行存款记录（以前不需要）。银行存款原则上需要在贷款申请人的名下。如果孩子买房贷款，父母必须提早把钱转到孩子的名下。

1.  海外人士及无收入人士如何贷款。（下面有详细解答）
2.  澳洲买房贷款重要流程 。（下面有详细解答）
3.  首次置业者需要准备和注意事项 （下面有详细解答）
4.  澳洲买房基本知识对冲帐户的好处诀窍 （下面有详细解答）
5.  澳洲买地建房流程及收费图（下面有详细解答）
6.  澳洲买房税收杂费明细（下面有详细解答）
7.  澳洲六种房屋产权证种类介绍（下面有详细解答）
8.  澳洲房产三种Titles
9.  什么是负扣税Negative Gearing?



1.  澳洲买房贷款重要流程

很多人买房不知道如何下手，不知道以自己现在的情况是否能贷到款。所以我大至说一下澳洲买房的流程以供大家有个参考：

1. 首先，要找到资深的、认真的贷款顾问为你量身打造适合自身情况的贷款计划。(所以请尽量找大公司帮助您,因为银行其实有会因为贷款BROKER的专业程度和良好信用去决定批复贷款的时间先后)
2. 根据自己心中的买房价格做个预批（保护自己，万一交了订金，贷款下不来就损失了。）
3. 预批下来后开始看房（中介一般会要求交个小额订金，一般是房款的0.025%）
4. 在这个同时赶紧找专业律师帮你看合同（发现问题马上解决，或者不买,可以做个Strata report or Building inspection or white ants,flood etc）
5. 一般会有个5-10天的冷静期（这就是给你时间考察所有的问题，有经验的贷款顾问broker和律师都会告诉你应该怎么做）
6. Valuation(估价)
7. 确定后做预批转全批的贷款
8. 交订金，全部房款的10%（包括你之前交的小定）
9. 等待签署贷款合同
10. 等待交房

另一种情况就是直接参加拍卖，这种是需要你马上付10%大定的，所以在参加拍卖前一定为自己先做个预批，以保护自己的订金不至于泡汤。所以这里的两个人一定要找好，一个是律师一个是贷款顾问，律师帮你看房子及合同的问题，贷款顾问帮你把关贷款问题。

以上就是买房做贷款的基本流程了，一般照着这样做是不太会吃大亏的。澳洲这点很好，专业的事找专业的人就可以解决了。


 (请尽量在准备买房前咨询我们,这样才可以帮助您减少很多不必要损失,最直接的损失很可能就是你的大定(大定是指买房后首先交的10%的定金,很多客户事先不问清楚自己的贷款就定了房子,以至于最后贷款下不来,中介是不会退大定的)谢谢)




2. 首次置业者需要准备和注意事项

 首先，根据每个购房者不同的情况，可能会产生以下费用。

贷款申请费（针对部分银行产品）、政府收缴的贷款的注册费、 银行对物业的估价费、贷款保险费（如果超过贷款比率90％）  房屋买卖交易的印花税以及律师费。

其次，在买房之前咨询持牌的售房中介、律师、信贷经理。尤其要根据您的现金存款、收入等情况，找到贷款经理为您量身订做出合理的贷款申请计划。买房之前一定要做好贷款预批做到心中有数。购买期房、楼花您也要立即咨询信贷经理，以便购买到您心仪的物业。

然后，做贷款银行会考虑您的一下情况例如：银行存款记录；信用卡记录 ；贷款记录；信用记录以及收入历史等等。

最后，如果购买旧房，您交定金钱一定要做好物业报告。如果是未交易过的新房、楼花您需要详细了解开发商、承建商的咨询。还有首次置业者的补助要根据购买物业情况而定。



3. 澳洲买房基本知识对冲帐户的好处诀窍

对冲账户英文叫OFFSET ACCOUNT, 在国内有个相同的产品叫存贷通。

对冲账户OFFSET ACCOUNT的作用: 
贷款下来后银行会给你一个贷款账户，如果你贷款30万，贷款账户的BALANCE就是 -30万。 如果你开一个对冲账户（性质和存款账户一样，没有管理费） 然后你在对冲账户里放10万，那你要付的利息其实就是30-10万=20万的利息，比如第二天你又放里20万进对冲账户，那你需要付的就是30万-30 万=0的利息也就是没有利息了。对冲账户是按日计息（因为每天对冲账户里的金额可能不一样）结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付，每2个星期付和 按月付，要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。
所以其实对冲账户和存款账户的性质一样，可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。
 

 OFFEST ACCOUNT的好处主要有3点:

1.  最大程度上来节省利息
你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。
2. 资金的最大自由化
因为OFFSET ACCOUNT 能随时自由的存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，可以使你的资 金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投 资和生意，因为他能增加您的CASH FLOW.
 3.潜在的税务利益
澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候，你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话，你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。

当然所有事物都有优点和缺点，OFFSET ACCOUNT也不例外，他的缺点就是要付年费，年费每家银行不一样，从180-395不等，但是在同意个PACKAGE里面不管有多少个贷款，年费只要 交一次，简单点就是说不管你买1个房子还是4,5个，只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。而且付了年费就不用付贷款申请费了，一般贷款申请费为 500-600不等。



4.  澳洲买地建房流程

常见问题解答：
 
1.  中国公民可以在澳大利亚买房吗？
可以，但是仅限于期房和从开发商手中的样板房，也就是说不能购买二手房。
 
2.  外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗？
都可以，也可以转卖，但其他中国买家就不能向你购买该房产了。
 
3.  相比二手房或现成的房子，期房有什么优势吗？
有。
· 节省印花税：印花税是在以买卖合同生效当天的房屋或土地价格为基础征收的。如果那时土地上还没有建房，则只征收土地价格的印花税。相比二手房的印花税，期房的低很多。
· 减税：房屋贬值是可以计为费用从而达到减税的目的的。相比二手房，新建的投资房房折旧高很多（会计意义）。所能减的税也多很多，而且里面的固定配套设施也都能折旧。
· 购买价格低：开发商为求资金回笼，通常都会希望所开发的房屋早早的卖出去，所以价格通常比较低，但随着开发片区新建房屋数量越来越少，后来者一般都会比第一批购房者的价格高。
· 房屋设计和装修的选择：因为可以和开发商协商，所以期房允许购房者对房屋的设计和装修提出修改，使之更个性化。

4.  中国公民可以在澳大利亚国内银行贷房贷吗？
可以，房贷的条件和澳大利亚公民的一样。理论最高值80%，通常在60-70%左右。
 
5.  建房初期我的资金压力较大，有什么方式可以暂时少还点吗？
有，银行均有每月“只换利息，不还本金”的还款方式，每5年需续一次，这样可大大缓解还款压力。
 
6.  如果我的房子还在还贷期，我想把房子卖掉，房贷怎么办？
在澳大利亚，不管是现房还是期房，房贷按揭都是可以转的。
 
7.  在澳大利亚购地建房的流程是怎样的呢？
请参考我们的“购地建房流程”
 
8.  Section 32是什么？
是一个法律文件，是房地产的卖方向有意向买方提供的一个文件。其内容包括房屋产权细节、卖方资料、房贷细节、规划信息等相关信息。强烈建议买家在购买合同上签字之前，索取并仔细阅读Section 32，再做购买决定。
 
9.  我已经签了合同了，但我不想买这个房产了，我可以撤销合同吗？
在购买者在合同上签字后的五个工作日之内，购买者可以终止合同。这五天叫“冷静期”。
 
10.如何交付？
开发商和买方指定各自的律师，和放贷金融机构在指定的地点见面（通常是放贷者的办公室），交换文件和支票。当在场所有人都对交付结果满意，交付就完成了。最后买卖双方都会得到交付结束的消息，而房屋中介也会交付钥匙。

11.是否有产权证书
有澳洲政府审鉴的地契以及产权证
 
12.一次性付清全款可否打折
不行，开发商推出的新楼盘都是明码标价无折扣销售。销售代理如擅自修改价格，其执照将被吊销，并处重罚。
 
13.可以多人拥有产权吗？
可以，但须在制定合同前提出，律师会负责办理，并会明确拥有比例。
 
14.投资的房子出租容易吗？
澳洲房屋租赁市场非常成熟规范，相关法律齐全，从业人员专业素质高。住宅空置率极低（2%-5%），租赁风险小。
 
15.投资者不在澳洲，谁负责出租房的维护？
有房屋中介安排专业人员修理。
 
16.可以由子女继承地产吗？
法律规定是可以的，且没有遗产税，也就是说可以一直留给后代。



5. 澳洲买房税收杂费明细

近年来，海外人士在澳大利亚买房的热点城市主要是悉尼、墨尔本和布里斯班。

澳大利亚各州购房收取的税费项目大致相同，但是根据各州的政策，税费的支付比例可能又有所区别。

以下内容是针对悉尼购房各项税费的说明，当然，这些费用仅供参考。下面的各种杂费价格服务费等是根据2014年1月份的大概均价提供数据参考：


作为海外人士，首先要确认自己是否能在海外买房，澳大利亚是一个移民城市，今年来对海外购房条件的限制越来越少，如果不需要办移民，满足以下两个条件的海外人士都可以在澳大利亚购房：年满18岁、有购买能力。

（另外，再次声明，澳洲买房和移民之间没有直接的联系，不是在澳洲买房就可以直接移民，买房也不是澳洲移民评估的条件，因此海外投资者请不要受其它房产中介的忽悠和误导）

不过也有一些限制，澳大利亚领事馆表示，"在悉尼所在的新南威尔士州，海外非移民人士只能购买澳洲新房，不能购买二手房。"

根据以往的经验及主要买家来看，国内的海外房产投资服务机构主要有三类，一类是澳洲本土的地产投资服务中介，一般信 誉较好，而且能掌握更全面的第一手房产信息，第二是国外开发商在国内设立的销售服务公司，买房人要注意查询开发商背景；另一类是海外投资服务中介，验证中 介服务机构的资质，可到当地主管部门官网查询。

"首付100万元买悉尼市中心两居。"据澳洲当地专业房产顾问介绍，在悉尼市区买一个套内面积80平米左右的两居期房，总价70万-80万澳元，折合人民币约450万元。需准备两成-三成首付，90万元人民币，加上各种税费约100万元人民币。

澳大利亚的支柱产业是教育、旅游和矿产出口，出口国主要是中国和日本。多年来，经济增长平稳。根据近50年的澳洲当地统计数据显示，澳洲房产增值有"七年翻一番"的说法。

据了解，在悉尼，每套公寓每年需向政府缴约1000-1200澳元的市政费，向物业公司缴约2500澳元的物业费（仅限公寓房，独立屋没有物业费，不同公寓房提供的设施不同，物业管理费也会不同，根据具体房屋情况有浮动）。

澳大利亚没有房产税，自住房屋卖出不需要缴纳增值税，投资房屋若在一年以内卖出，增值税仅为增值部分的50%,一年以上卖出可减免到增值部分的25%.若房屋出租，需向代理中介公司缴纳的服务费为年租金的6%-7%.



购房流程：

　　悉尼买房流程不复杂，买房需要有律师全程陪同，可以减免很多不必要的麻烦，而且受法律保护，保险安全！

·         首先，买房人从代理中介处看中房屋后，需支付35000元人民币的留房诚意金DEPOSIT（一般5000澳币到1万澳币不等），诚意金在首付之后会归还。

·         接着，请律师全程负责买房事宜，律师费1000-1500澳元，约6400-9500元人民币。

·         在律师陪同下，签购房合同，付10%的首付款。这部分首付款先支付到第三方监管账户，房款的利息属于业主，开发商交房前是不能拿到首付款。

·         在交房前（如果楼花，就是房屋建好前）的2-3个月内，买房人准备贷款材料，办理贷款手续，海外人士可贷额度为房款总价的70%左右，需向贷款机构支付评估费、检查费等（500-700澳元左右）。

·         交房时，律师跟随验房，审核通过后，再交尾款。

·         此时，之前监管账户中的首付和尾款一并交由开发商，买卖合同正式生效。

·         贷款未还清前，房产证在银行手里，个人最多拥有一份复印件。

·         全款付清后，才会有原件。

·         贷款部分，可通过租金还贷。

在悉尼，一套房子的租金可以还清至少80-85%的月供。"其实买这个房子只要准备100多万元人民币就可以拿下，余下部分租金可以COVER。"专业顾问介绍说。


费用明细：

和国内买房一样，在澳洲购房时，除了需要缴纳房费，在办理购房手续时，还有各项税费需要缴纳，包括过户律师费、贷款 机构费用、房屋结构检查费、印花税、房东保险费、房屋及财产保险费、市容建设费用、搬家费和地产代理费等。整个购房过程中，大约有9种费用需要购房人考虑 在内。

以购买澳洲35万澳币的房产为例，首先需要购房人考虑的是过户律师费。和国内购房不同，在澳洲购房，绝大多数情况下，都需要聘请律师办理相关手续，律师费在800-1000澳币不等。

其次，由于澳洲各州的法律不同，因此印花税的征收也有差异，根据房价有所变动，部分州还有印花税优惠或者减免政策的帮助。以NSW省(悉尼所在省)为例，总价35万澳币的房子，印花税约为1.2万澳币。

再次，房主需要定期交给区委会COUNCIL的费用，通常会每季度收取。这费用内容包括市容维护、垃圾处理、水费和土地税。根据不同的区，收取的费用高低不等,一般400-500澳币一个季度。

另外，如果购房者在澳洲所购房屋为投资购房，建议购买房东保险。保护房东发生的一切意外，例如房客不交房租逃跑，或房客对房屋的毁坏等。

 除此之外，购房人在办理购房过户和贷款时，还会产生贷款机构费用、房屋结构检查费（400澳元左右）、房屋及财产保 险费（根据你房屋保险的价值，建筑结构保险大概1000澳元一年，财产价值3万8左右一年保险费大概1000-1200澳元不等）、搬家费（每小时 50-100澳元不等）和地产代理费（根据具体内容收费，例如租赁服务费5%-7% 的租金收入）。以这套35万澳币房子为例，9项税费的所有费用，约为1.9万澳币，约占房屋总价5.5%-6.5%%左右。
但如果房价越高，以澳洲悉尼房产目前平均/中价位为65万的房子，9项费用加起来约为3.5万澳币(印花税要2万5），也只占房屋总价的5%左右。

除了印花税外，其他费用不因房价的高低而起很大的波动，因此零细的杂费不可忽略，但也没有必要过度高估。




6. 澳洲六种房屋产权证种类介绍

澳洲的房屋类型多种多样，有别墅、联排别墅、公寓、酒店公寓、学生公寓等，产权证形式也颇复杂。下面就简单介绍几种产权证形式：

一、Sole Ownership（独立产权证）：产权证上只有一个人的名字，代表只有这个人拥有此物业的产权100％的份额。

二、Joint Tenancy（共有产权证）：产权证上有两个或者两个以上的人名，物业产权平均分配。比如某个产权证有夫妻两人的名字，那么夫妻两人共同拥有此物业产权，且平均的拥有此物业。当妻子过世后，妻子名下的产权将由丈夫继承。

三、Tenancy in common（联名产权证）：两个人或几个人购买一个物业，但是在产权证上明确标明每个人所占业权份额。如其中一人离世，他名下的产权留给他的继承人。

四、Tenancy in partnership（合作股份产权证）：多个人购买一个物业，在产权证上注明每个人所占此物业产权份额的多少，以及在解散时如何分配等详细情况，多用于购买写字楼。

五、Co－ownership（企业产权证）：以公司的名义购买物业，产权证上属的是公司的名字。如果公司不是在所购房产的国家注册的，那么此公司要提供营业执照等相关证明。

六、Trust and Family Trust（信托会和家庭信托会）：公司、个人或家庭财产的拥有者可将资产交由信托会管理。家庭信托会的具体运作方式是先制定一信托书（Trust Deed），规定信托会的指定收益人，然后将资产逐步转至信托会名下。从法律上来说，信托会的资产已经不再属于资产的原始拥有人了。通常这样做的目的是保 证家庭财产，避免遗产、婚前财产纠纷。



7，澳洲房产三种Titles

1、Torrens Title
Torrens Title简单说就是一整块分割好、独立的地皮，目前市面上大部分街道上的House都属于Torrens Title，同时也有部分Townhouse和duplex。这种地种的特点是独立地皮，业主需自行管理维修物业，也可申请改建或者重建物业。

2、Strata Title
Strata Title是一块Torrens Title的地皮上分割出来多块的地契，现在市面上大部分apartment和部分townhouse都属于Strata Title。这种地种的物业最大的特点是建筑物交给负责Strata的物业公司打理，业主每季度交相应的管理费，物业公司就会帮业主负责物业保安、清洁、 上保险、除虫除草等物业保养服务。

3、Community Title。
Commonnity Title是指所在房屋位于综合大型小区里面，小区里面的道路、花园及自然景观均归业主所有，当地council不再负责公共道路、花园的管理。因此在 Strata Title的基础上，Community Title的业主每年需要多交一个community fee来保证公共空间的清洁和维护。当然community title物业的特点是楼盘大公共空间多，配套的生活设施比较多。悉尼community title经典案例的楼盘有liberty Grove和Breakfast Point。


 资料来源：房屋贷款最权威知识贴：澳洲资深贷款顾问为你解决所有贷款问题